Varför vi har bostadsbrist och höga priser

NewImage

En stad utan bostadsbrist. San Francisco efter jordbävningen och branden 1906.

 

580 000 personer står i bostadskö i Stockholm i augusti 2017, ett fullständigt absurt antal. Vad borde antalet vara? Ifall våra politiker inte brydde sig om oss och våra bostäder skulle det vara noll, 0, zéro, nul, nada. Hur många personer står i kö för att få köpa falukorv i Stockholm? Hur många står i kö för att få köpa en bil?

Men när det offentliga organiserar något så blir det köer. Milton Friedman sade att ifall staten tog över Sahara skulle det bli brist på sand inom fem år. Det låter rimligt.

Eftersom de flesta känner sig osäkra inför tanken att avskaffa bostadspolitiken så ska jag oblygt göra mitt bästa för att förklara lite grand av vad som händer. Men först lite konkret, illustrativ historia.

Milton Friedman och George Stigler studerade i en mycket läsvärd uppsats publicerad 1946 bostadsmarknaden i San Francisco 1906 och efter kriget. Den 18 april 1906 förstörde en jordbävning och brand hälften av alla bostäder. Några flyttade därifrån, men, jämfört med hur många som var kvar, försvann 40 procent av bostäderna. I det första numret av San Francisco Chronicle som kom ut efter katastrofen, den 24 maj, fanns det trots detta inte ett enda omnämnande av bostadsbrist. Däremot fanns det 64 bostäder att hyra och 19 till salu. Fem annonser var införda av personer som sökte bostad. Bostadsmarknaden var oreglerad. Detta i en stad som hade 400 000 innevånare innan jordbävningen, dvs som var nästan lika stor som Göteborg är idag.

Efter kriget, 1946, var marknaden reglerad. En mycket mindre relativ ökning av antalet bostadssökande relativt beståndet ledde då till en våldsam bostadsbrist.

Stockholms storstadsområde har 2017 ungefär 2,3 miljon invånare. Överfört på detta område betyder erfarenheten från San Francisco 1906 att man skulle kunna förstöra, helt rasera, spränga till grus, bostäderna för över 1,1 miljon människor. Kring 400 000 skulle då flytta någon annanstans, tältläger skulle sättas upp, liksom husvagnar och andra temporära bostäder. Men efter mindre än två månader skulle det inte finnas en enda människa som köar efter en bostad. Kring 7-800 000 människor skulle ”mirakulöst” ha hittat någonstans att bo just i det nyss ödelagda Stockholm. Det skulle finnas 25-30 annonser från människor som önskar hyra en bostad (vilket inte är detsamma som att köa).

För att förstå vad som händer måste man förstå lite grand av hur ett fritt samhälle fungerar. Ett fritt samhälle är nästan helt självorganiserat; det är i mycket ett komplext adaptivt system. New York, Stockholm och Säffle och de flesta andra städer är fenomen som spontant uppkommit under sekel av utveckling. Adam Smith kallade ett sådant samhälle The Great Society (vol 1, vol 2). Detta goda samhälle bildar vad Hayek kallar en ”extended order”, en utsträckt ordning som inbegriper nästan hela världen.

Denna utsträckta ordning låter säkert kryptisk för många, och som marknadsekonomisk extremism för inte så få. Så låt oss ta ett annat, liknande exempel på självorganisation, en myrstack. Hur är en myrstack organiserad? Inte via drottningen, inte via ”a hive mind”, utan via myror som gör ”myrsaker”. Det finns inga myrchefer, inga myrprojektledare, inga myrarkitekter, inga myrpersonalavdelningar. Bara myror som går runt och gör precis vad de vill. Resultatet är en myrstack. Två mycket läsvärda böcker av Debora Gordon diskuterar detta, Ants at Work och Ant Encounters.

I ett mänskligt samhälle måste tre grundläggande regler gälla för att vi ska få välstånd. Hume härledde dem 1739-1740 i sin Treatise (Book 3, Part 2, Section 6) till att vara:

  1. The of stability of possession, att äganderätten är skyddad, att vi kan vara säkra på att ingen kommer och beslagtar vad vi äger.
  2. Its transference by consent, att vi fritt kan köpa och sälja varor och tjänster.
  3. The performance of promises, att vi fritt kan ingå avtal och att vi kan vara säkra på att dessa kommer att gälla.

När dessa tre regler, via kultur, lagar och traditioner gäller i ett samhälle så kan vi köpa och sälja, arbeta för, och anställa personer som är fullständigt främmande för oss.

Bostadsmarknaden, liksom alla andra marknader, är ett koordinationsproblem. I ett fritt samhälle, vilket det svenska endast är till en mindre utsträckning, gäller att miljoner människor reagerar var och en på sin egen lokala kunskap. De köper, säljer, höjer priser, ger rabatter, lånar ut, hyr ut, lånar, lejer, arbetar för, och anpassar sig till det de vet. Hayek diskuterade detta med lokal kunskap i en banbrytande uppsats, The Use of Knowledge in Society. Den är värd att läsa ett stort antal gånger för det går upp nya saker för en nästan varje gång.

En statlig byråkrati klarar helt enkelt inte av att lösa sådana koordinationsproblem, vare sig inom skolan, för sjukvården eller på bostadsmarknaden. En byråkrati tvingas först kasta bort nästan all kunskap om vad som egentligen händer. Den viktigaste delen av denna kunskap sitter på ställen som byråkrater aldrig kan komma åt, inuti människors huvuden. Kunskapen är också starkt tidsberoende. Vänta en timme, en dag, eller en vecka för länge, och den slutar vara relevant.

En byråkrati måste standardisera och homogenisera, annars skulle det vara omöjligt för den att ”rättvist” och ”objektivt” hantera alla ärenden lika. En byråkrati måste också skapa köer, gruppera uppgifter i tiden, och kan endast reagera efter en kortare eller längre fördröjning. Du skulle få din höftled opererad på en eller ett par veckor på en privat marknad, men med byråkratiskt organiserad sjukvård kan det ta ett eller två år. Trots att alla inblandade gör så gott de kan.

När sedan byråkratin samlat in och analyserat all information den tror sig behöva om bostadsmarknaden kan den försöka bygga hus, eller som idag, vilket är i princip samma sak, ge bygglov till vissa privata aktörer, men inte till andra. Det blir då bostäder förutsatt att byggherrarna vill bygga hus av den typ, mängd, kvalitet och på den plats som byråkratin ger tillstånd till.

Men hur många bostäder och var? Och till vilket pris? På en reglerad bostadsmarknad är alla priser förvridna och missvisande, men låt oss anta att byråkratin har luskat ut hur många hus som ska byggas och av vilken sort. Även om den då bygger ”rätt” antal hus, i medel, så är det verkliga problemet hur en miljon bostäder ungefär i Stockholmsregionen, var och en, ska prissättas, vilken storlek var och en ska ha, vilken kvalitet var och en ska ha, och på vilken plats var och en ska byggas. Dessa hundratusentals detaljer måste en byråkrati i det mesta bortse ifrån då den för sin funktion är tvingad gör statistiska analyser som smetar ut och medelvärdesbildar bort all lokal information.

Så även om det blir ”rätt” i medel, så blir det i princip alltid fel i praktiken. Med nödvändighet blir det med ”rätt priser”, tomma lägenheter i område A och kö i område B. Dessutom vissa tomma lägenheter i område A och vissa lägenheter som man köar för i område A, osv.

Än värre blir det när man inte bygger tillräckligt med lägenheter. Gör man inte det så söker sig de välbeställda till enklare lägenheter än de egentligen skulle vilja ha. Detta driver upp priserna för lägenheter som var avsedda för de något mindre välbeställda, och så vidare, i en kedja hela vägen ner till de mest rudimentära av bostäder. Idag är det tio års kö för en lägenhet i Rinkeby. Go figure.

Denna artikel av Sanford Ikeda diskuterar några av mekanismerna via vilka regleringar orsakar höga priser och bostadsbrist. Två artiklar om Tokyo, där marknaden är relativt fri, och där priserna därför inte går upp finns här och här.

Resultatet av ungefär hundra år av bostadspolitik är att vi i Sverige har små, fula, dyra hus av dålig kvalitet, till vilka 580 000 personer köar till i Stockholm. Dessa andra aspekter blir föremål för nästa lilla essä, ett försök som är lite mer hard core än vad som är vanligt och som tar oss tillbaka till eländets ursprung.

Rating 4.00 out of 5
[?]
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

5 kommentarer till Varför vi har bostadsbrist och höga priser

  1. Pingback:

    Vote -1 Vote +1Varför Sverige har fula, dyra, små hus av dålig kvalitet | Under tallen

  2. +2 Vote -1 Vote +1Rikard
    skriver:

    Hej.

    Nog för att en stat kan generera brist, men det kan även kapitalet. Varför flöda marknaden när man kan maximera utkomst per investering via kontroll över marknaden och marknadsutrymmet?

    Varje marknad, särskilt bostads/fastighetsmarknaden, har en tröskel för inträde. Idag är denna för hög för att en verklig konkurrens mellan intressen skall kunna skapa bästa möjliga förutsättningar för kund och leverantör.

    Bostadsbolag, såväl privata som kommunala, trivs utmärkt på dagens marknad: de har en garanterad inkomst och ett garanterat flöde av pengar samt en fången kund med få alternativ, och saknar således incitament för att riskera överproduktion. Säkra pengar nu till lägre kostnad är bättre än potentiellt sett mer pengar sedan till högre kostnad och risk.

    Släppa marknaden helt fri är lika kontraproduktivt som att låta stat och kommun bestämma allt, då total kapitalism och total kommunism bägge levererar samma slutresultat; ett monopol med artificiell brist (i det kapitalistiska systemet är det av mer teoretisk, men ändock möjlig natur – i det kommunistiska har vi empiri att säga att det är den enda möjliga utkomsten).

    Ett råd i all välmening: att jämföra bostad med falukorv gynnar inte din argumentation. Alla varor är inte likvärdiga eller jämförbara. Priset på rymdfärjor och geoder är lika relevant som priset på korv.

    För att förtydliga mitt svammel: jag vill ha en avreglerad marknad, ja, men med förnuft för att travestera en gammal slogan.

    Kamratliga hälsningar,
    Rikard, fd lärare

  3. Vote -1 Vote +1Kim Linsson
    skriver:

    Från det historiska material jag tagit del av så var det en viktigare faktor i San Francisco återuppbyggnaden att man lättade på många säkerhetsföreskrifter så att man kunde reducera kostnaderna för byggnaden kraftigt. Hyrorna påverkade naturligtvis också men min bild är att lättandet av själva regleringarna för hur säkra byggnaderna skulle vara var mer bidragande.

    Friedman var en mycket duktig ekonom men han var inte perfekt och inte heller var allt han tyckte och trodde korrekt. Han fastnade, särskilt mot slutet, lätt i samma fälla som socialister, tron att en lösning kan appliceras på alla system. Vore härligt om det var så enkelt men det är det inte för det är många fler system som interagerar.

    Vi skulle kunna lösa bostadsbristen på ett år genom att avreglefa byggnation helt och hållet men de flesta människor vill åtminstone ha en viss grundtrygghet i att de vet att man inte får t.ex. välja flammbart material där vetenskapen kräver brandtåligt.

    Jag anser att en viss avreglering måste till, men anser då att detta bör kompenseras genom att vi avskaffar ränteavdragen och använder dessa till att sänka inkomstskatterna, primärt för låginkomsttagare. Det är ju dock inget som någon politiker som har självbevarelsedrift i sin karriär vill göra.

    • Vote -1 Vote +1Erik Lidström
      skriver:

      Hur det såg ut i långa loppet vet jag inte, men exemplet berör mindre än två månader efter jordbävningen och så mycket kan inte ha hunnit byggas då.

  4. Vote -1 Vote +1Kim Linsson
    skriver:

    Vill dessutom bara tillägga, att man står i bostadskö behöver inte innebära att man för närvarande saknar eller behöver en ny bostad. Jag sitter på en bekväm 3:a (bostadsrätt, skuld 20% nuvarande marknadsvärde, kan hantera påtaglig räntehöjning) i Stockholms innerstad men står ändå i bostadskö. De flesta av mina bekanta som äger sin bostad gör detsamma. Jag har förövrigt ingen tanke på att flytta inom åtminstone de kommande tjugo åren.

    Detta är viktigt att komma ihåg i debatten eftersom det får bostadsköerna att se väsentligt större ut än de är. Det gör även i min erfarenhet att en hel del ungdomar (18-24 ungefär) inte lägger ned så mycket energi på att vara så aktiva för de tror inte att det är någon chans att de får lägenheterna ändå.

    Alla dessa olika faktorer spelar in i varandra. Det kanske även är hög tid att se över själva kösystemen.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *